RUMAH SUSUN & PENGATURANNYA
UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
·
Pada
saat Undang-Undang ini mulai berlaku , tanggal 10 November 2011:
a.
Undang-Undang
Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
b.
Semua
peraturan perundang-undangan yang merupakan peraturan pelaksanaan dari
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun Nomor 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau
belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan Undang-Undang
ini.
(Pasal 118, UU
20/2011)
Undang-Undang
Berkaitan
·
UU 5/1960 Agraria
·
UU 4/1996 Hak Tanggungan
·
UU 28/2002 Bangunan Gedung
·
UU 1/2011 Perumahan dan Pemukiman
Peraturan Pelaksanaan
·
PP 4/1988 Rumah Susun
·
PP 40/1996 HGU, HGB, Hak Pakai
·
PP 41/1996 Rumah Tinggal/Hunian
Orang Asing
·
PP24/1997 Pendaftaran Tanah
·
KepMen Perumahan Rakyat Nomor
11/KPTS/1994 Tahun 1994 Pedoman PPJB Unit Rumah Susun
·
Perka BPN 2/1989 Bentuk dan Tata
Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun
Pengertian/Istilah
·
Rumah Susun
·
Bangunan
gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam
bagian-bagian yang di strukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat memiliki
dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengna bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
·
Satuan Rumah
Susun/Sarusun
· Unit rumah susun
yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai
tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung kejalan umum.
·
Tanah Bersama
adalah sebidang hak atau Tanah sewa untuk bagunan
yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya
terdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bagunan.
Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang
dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi
dengan satuan-satuan rumah susun.
Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan
bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secar tidak terpisah
untuk pemakaian bersama.
·
Sertipkat Hak
Milik Sarusun/SHM Sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas
tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta
hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Nilai Perbandingan Proposional/NPP adalah angka
yang menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang
bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu
pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunan secara
keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.
·
Pemilik Adalah setiap
orang yang memiliki sarusun.
·
Penghuni adalah orang
yang menempati sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik.
·
Pengelola adalah suatu
badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah susun.
·
Perhimpunan
Pemilik dan Penguni Sarusun /PPPSRS adalah badan hukum yang beranggotakan
para pemilik atau penghuni sarusun.
Pengesahan Pertelaan, Akta Pemisahan
dan SHM Sarusun
Pertelaan adalah gambar dan uraian yang menunjukkan
batas yang jelas dari setiap Sarusun, Bagian Bersama, Benda bersama, dan Tanah
Bersama beserta uraian NPP.
Disahkan Oleh Gubernur DKI atau Bupati/Walikota (di
luar DKI)
Pemisahan dilakukan untuk memberi kejelasan atas:
·
Batas
sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik;
·
Batas
uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap sarusun;
dan
·
Batas
dan uraian tanah bersama dan besarnya bagaian yang menjadi hak sarusun.
Pengesahan Pertelaan, Akta Pemisahan
dan SHM Sarusun (lanjutan)
Akta Pemisahan disahkan oleh Gubernur DKI atau
Bupati/Walikota
(di luar DKI).
Akta Pemisahan didaftarkan oleh penyelenggara
pembangunan pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dengan melampirkan
sertipikat hak atas tanah, izin layak huni, beserta warkah-wakah lainnya.
Hak Milik Atas satuan Rumah Susun terjadi sejak
didaftarkannya akta pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah untuk setiap satuan
rumah susun yang bersangkutan.
(PP 4/1988 pas 39)
Pengesahan Pertelaan, Akta Pemisahan
dan SHM Sarusun (lanjutan)
SHM sarusun merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan
yang terdiri atas:
·
Salinan buku tanah dan surat ukur
atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
·
Gambar denah lantai pada tingkat
rumah susun bersangkutan yang mengajukan sarusun yang dimiliki; dan
·
Pertelaan mengenai besarnya
bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang
bersangkutan.
SHM sarusun
sebagaimana dimaksd pada ayat (1) diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.
SHM sarusun
dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
PPJB dan AJB
1.
Pelaku
pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum pembangunan rumah susun
dilaksanakan.
2.
Dalam
hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah susun, pelaku pembangunan
sekurang-kurangnya harus memiliki:
a.
Kepastian
peruntukan ruang;
b.
Kepastian
hak atas tanah;
c.
Kepastian
status pengusaan rumah susun;
d.
Perizinan
pembangunan rumah susun; dan
e.
Jaminan
atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
PPJB dan AJB
3.
Segala
sesuatu yang di janjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran
mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak.
Peoses jual beli
sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB
yang dibuat di hadapan Notaris. PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan
kepastian atas:
a.
Status
kepemilikan tanah;
b.
Kepemilikan
IMB
c.
Ketersediaan
prasarana, sarana, dan utilitas umum;
d.
Keterbangunan
paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
e.
Hal
yang di perjanjikan.
PPJB dan AJB
Proses jual beli
yang dilakukan sesudah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta
jual beli (AJB).
AJB di buat di
hadapan PPAT untuk SHM sarusun dan Notaris untuk SKBG sarusun sebagai bukti
peralihan hak.
Sertipikat
Kepemilikan Bagunan Gedung (SKBG)
Sebagai tanda
bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah
atau tanah wakaf dengan cara sewa, diterbitkan SKBG sarusun.
SKBG sarusun
·
Merupakan
satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
·
Salinan
buku bangunan gedung;
·
Salinan
surat perjanjian sewa atas tanah;
·
Gambar
denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan
sarusun yang dimiliki; dan
·
Pertelaan
mengenal besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama
bersangkutan.
·
Diterbitkan
oleh intansi teknis Kabupaten/Kota yang bertugas dan bertanggung jawa di bidang
bagunan gedung.
·
Dengan
dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Perhimpunan
Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS)
Masa Transisi
Pelaku
pembangunan yang membangun rumah susun umum milik dan rumah susun komersial dalam
masa transisi sebelum terbentuknya PPPSRS wajib mengelola rumah susun. Masa
transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali
sarusun kepada pemilik.
Pelaku
pembangunan dalam pengelolaan rumah susun dapat berkerja sama dengan pengelola.
Besarnya biaya
pengelolaan rumah susun pada masa transisi ditanggung oleh pelaku pembangunan
dan pemilik sarusun berdasarkan NPP setiap sarusun.
Perhimpunan
Pemilik dan Penghuni Sarusun
(PPPSRS)
(lanjutan)
Pemilik sarusun
wajib membentuk PPPSRS
Beranggotakan
pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun;
Diberi kedudukan
sebagai badan hukum bedasarkan undang-undang ini.
Pelaku
pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa
transisi berakhir.
Perhimpunan
Pemilik dan Penghuni Sarusun
(PPPSRS)
(lanjutan)
Dalam hal PPPSRS
telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda
bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS.
PPPSRS
berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan
dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama,
dan penghunian.
PPPSRS dapat
membentuk atau menunjuk pengelolaan.
Perhimpunan
Pemilik dan Penghuni Sarusun
(PPPSRS)
(lanjutan)
·
Tata
cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan
penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS.
·
Dalam
hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan
rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP.
·
Dalam
hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian
rumah susun, setiap anggota berhak memberikan satu suara.
\
24
September 2014, AULIA TAUFANI, SH
